近几年来，互联网营销以“迅雷不及掩耳”之势攻占各大行业，生鲜电商、家居电商、物流电商等层出不穷。房地产作为典型的传统行业，一直以来营销策略大多注重线下领域，但是在“互联网+房产营销”新概念的熏陶下，不少房产行业已经逐步构建线上营销的新体系。在这方面，一、二线大城市因为地域广、受众接触的覆盖面大等原因，无论是微信、微博、视频等新媒体渠道的推广都很成熟，速度和效率也非常快。而对于三四线城市而言，想要快速过渡到线上营销，节省时间人力成本，微信推广或许是一块很实用的“敲门砖”。

　　传统经营转战电商模式，三四线城市只是跨出了第一步

　　“互联网+房产营销”的营销观念被普及后，三四线城市开发商纷纷跟随大城市脚步，试水房地产电商。以湛江为例(湛江是广东南部城市，属三线城市)，主要以房产媒体类电商为主，例如搜房网、腾讯、搜狐焦点等城市分站的开通运营。房产媒体类电商一方面以提供房产资讯、房源信息发布和开发商广告服务为主，向开发商收取的广告/营销费用。另一方面，通过组织房产团购、开发房产金融产品、构建中介经纪平台等形式，进入房产营销电商阶段。

　　在三四线城市，此类电商平台主要采用类似打折优惠、电商团购等可以小钱抵大钱的线上促销形式。部分平台甚至整合线上线下活动、户外广告、短信电视广告等营销资源，形成“三线并一”整合推广，实行地产营销立体化服务，在同行中具有一定的竞争优势。但可以发现，就算是这类“完善”的电商平台，在利用新媒体比如应用最广泛的微信进行营销的案例是少之又少的，更多的只是作为资讯平台，并没有对其他同类资源进行整合从而形成完善的宣传推广链。

　　再回看房地产企业自身，作为品牌自建传播媒体——官方微信公众平台，主要的宣传内容依然是零付费的“硬广”或“软广”，再进一步就是想办法尽力搭上热点，或者直接搞促销活动拉销量。其内容比较单一，受众阅读兴趣比较低，所以在三四线城市的房地产微信阅读率一般比较低，转发量和留言评论更是难以说起，基本处于房产企业“自娱自乐”的尴尬局面。可以说，这种低成本自媒体推广带来的客户转化率基本为零。

　　而成熟的微信营销玩法却不同，虽然部分线下活动依然必不可少，但此时更多的要依靠出彩有新意的活动来吸引客户。营销成本会更多投入到线上，而且关注度能做到从各个渠道覆盖全城。

　　以广州保利地产“给你个东西“事件营销为例。

　　4月5日，配合保利地产的年度品牌战略发布会，城外圈为保利提供微博话题造势和微信朋友圈造势活动，以一个复杂的书法字体配文“给你个东西”。随后，这张图便在地产圈开启刷屏模式。以官方微博发布内容为舆论源，并由高管转发引起社会关注，随后，城外圈签约媒体投入转发评论，引起话题效应。并通过微信朋友圈进行转发，让整个品牌营销进入高速传播和话题酝酿阶段。第二天，谜底揭晓，话题已经引起超过200万次的传播和关注。

　　诚然，一、二线肯定具有无可比拟的资源优势，但俗话说“前人栽树后人乘凉”，在借鉴一二线城市的成功经验上，三四线城市房产商应该充分优化电商平台，整合资源，突破地域桎梏，使平台资源和地产的官方微信自媒体得到最大程度的利用。

　　以微信为突破口，利用大数据进行精准营销

　　毫不夸张地说，微信打开了移动互联网的大门，任何的功能都可以在微信上实现。在成本上，相对其它的媒介的推广宣传，微信的投入成本要更低。另外一方面，如今的购房者基本集中在20岁-40岁之间，而这个年龄段的人，恰是微博和微信的用户。

　　因此，以微信作为三四线房地产线上营销的突破口，能起到很好的示范作用。从消费层面来看，具备消费能力和不具备消费能力的人群都是难以分辨的，怎么样避免做大量无用功，瞄准目标用户人群，从而做到精准有效的营销，三四线城市也许要先从精准筛选有效用户开始做起，弄清楚他们追逐的消费者是谁并且具有何种特质。通过数据对用户进行精准定位，对用户行为进行精准分析，实现将合适的用户、渠道、广告与网络内容联系在一起，这才是最有效的营销方式。

　　在这方面，一二线城市也是相当成熟，孵化了不少以数据支撑的网络营销服务商。以城外圈为例，其凭借强大的媒体数据挖掘系统，能全面解读媒体背后粉丝特质，将营销环节中的消费者进行非结构化数据建模、整合，并多维度标签分类人群，从网民的阅读行为、浏览行为、社交关系及累积行为等进行人物画像，针对目标人群受众群体进行广告投放，真正实现精准营销。可以展开设想，三四线城市房产企业如果将网络营销平台和电商平台结合在一起，实行双管齐下再开创属于地域属性的营销模式，或许能在一定程度上缓解房产人的营销“痛点”。

　　在笔者看来，无论是一二城市的“先发制人”还是三四线城市的“后知后觉”，对于未来楼市营销来讲，传统的营销模式已经逐渐暴露出其局限性，如何利用好互联网、移动互联网工具进行精准营销成是每一个房产营销人必须面对的问题。